主题：买小产权的房子不合法吗？还是有什么容易受侵害的地方
- 发表于2010-08-29
目前政府及法院对“小产权房”的政策
目前，对旧村改造房屋的买卖我国法律及政策处于一种限制或者是不鼓励的情形，对其进行规范的主要是一些政策及规章，主要有999年5月国务院办公厅颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定：“……不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”2004年11月2日, 国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）也明确禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2007年6月18日建设部强调：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。”2007年12月11日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，指出：严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。紧接着，2008年1月3日颁布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》；2008年1月8日，中国政府网全文公布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。但是，这些文件在效力层次上均比较低，禁止购买的精神和具体内容并没有在法律层次的文件中体现出来（《中华人民共和国土地管理法》第63条也仅规定了农民集体所有的土地不得进入土地一级市场，但是没有规定不得进入土地二级市场）。另外，这些文件对违反相关规定的法律效果语焉不详，造成小产权房在法律的边缘游走。因此，正如有人认为，从立法者的意图而言，购买“小产权房”应是处于一个灰色的地带。司法实践中，根据《合同法》第52 条关于“违反法律、行政法规的合同无效”之规定，及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，一般认为：法律、行政法规才是判断合同效力的依据，目前法律、行政法规并没有对禁止购买“小产权房”作出规定，但人民法院通常仍认定购买“小产权房”的合同无效。但具体案件中，法院也对“小产权房”进行具体区分：如果系经过规划部门规划的、主要为旧村改造项目的小产权房且将来能取得房屋所有权证的，因是合法建造，根据物权法的第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，应认为出卖人对房屋享有物权，也就有处分的权利，因此将房屋出售的，合同为有效；如果未经行政部门许可或部分许可，系经出卖人私自建造，则为违章建筑，依法应予拆除，不得买卖，因此应认定合同无效。本案中，涉讼房屋为旧村改造项目，取得了房山区发展计划委员会与房山区危房改造管理办公室的批复，及建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，因而为合法建造的项目。双方签订的房屋买卖合同纯属双方自愿，未违反国家相关法律规定，因此人民法院确认该房屋买卖合同有效。
购买“小产权房”的风险
关于购买“小产权房”，购房人要注意以下事项：
、集体建设用地用于商品房开发目前处于限制或灰色阶段，国家尚未出台相应规定，关于“小产权房”的合法化尚无定论，因此购买“小产权房”尚存在可能导致合同无效的法律风险，购房人须谨慎。
2、购买“小产权房”时，一定要注意审核出售房屋的合法手续，要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并向建委验证核实，否则千万不要购买。实践中，未办理合法手续的“小产权房”，通常为违法建筑，很有可能会被拆除。
3、即便是购买合法建造的“小产权房”，也存在如下风险：
（1）不能取得产权证，合同双方仅存在债权。“小产权房”受《物权法》第31条的限制：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。也就是说，房子建成以后，尽管出卖人有处分权，但是对买受人来说，因为合同未经备案，不能办理权属变更登记，所以双方未发生物权变动，即在法律上房屋仍属于出卖人，买受人仅存在合同债权。
（2）“小产权房”不能在市场上自由流通，因此买受后再转让的只是转让合同债权，不能办理转移登记。
（3）“小产权房”一般都由乡镇政府或村委会开发，房屋质量、物业以及相关的售后服务都无法保证。
（4）普通商品房的开发商，其开发资金受到银行和有关政府部门的监管，而“小产权房”的开发资金使用，无人进行监管，容易导致开发商不能按时交付房屋，如本案。
（5）如遇到征地或拆迁，“小产权房”可能得不到足额的经济补偿。 4、参照某些城市非法开发房地产项目的经验，对于已经入住的“小产权房”，如果已形成成熟社区的，政府主管部门今后有可能要求补交土地出让金和相关税费，通过变更土地使用性质，将房屋产权合法化，但也有可能维持现状。对于买受人来说，只能等待，没有任何参与或决策的权利。
北京蒲泽律师 贾金勇
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