主题：聚焦香港地产周:人民币基金是房产融资新渠道
- 发表于2010-11-22
据了解，有中国指数研究院主办、全球最大房地产门户网站搜房网承办的第七届香港地产周将于12月2日至3日在香港举行，本届香港地产周的主题是“全球地产聚焦中国”，为来自全球希望更多了解中国地产的资本精英提供一个共享咨询和信息的平台，同时也为内地优秀房地产企业与香港资本市场投融资服务机构搭建一个互通和交流的平台。
人民币基金并不是特指房地产基金，人民币基金的发展在中国有几年的历史。合伙企业法不允许外贸作为合伙人，所以并没有外资合伙企业法，同时在那个时候保险基金是明确不得投资房地产业，在09年的一季度社保首次投资鼎晖和弘毅两家国内私募基金，这两家基金并不是以房地产为主，而是一些PE行业。09年三季度的时候保险基金进入房地产原则性障碍去除，我们看到有黑石，外商投资合伙企业登记管理规定于2010年3月生效，允许外商投资股权投资管理有限公司注册，并作为基金的管理人。
不管是内资和外资都是为中国的长期发展做准备。PE在中国的推出包括创业板的发展，以后外资公司可以在国内上市，他们会在国内考虑人民币基金。由于政策限制，“两头在外”的模式并不有效，第三个是为获得政府资源和政府支持而与政府引导基金合作，受现有美元基金LP的要求和人民币的要求不太一样，这个我们在后面会讲到。
目前国内LP市场存在的主要问题，这个对外资和内资管理公司都是适用的，主要还是有经验的机构投资者非常少，目前我们看到社保，但是它也只针对有政府背景的管理公司进行投资。有限的机构投资者缺少对LP概念的理解和要求，LP是一个有限合伙人，他们所承担的责任和法律上的责任是有限的，往往LP会要求承担一些管理的部分。国内LP数量有限，这个和第一个是相关的，缺少FOF，这个也是国外基金组成之一，但是在国内比较缺乏。另外一个原因是法规环境不是很成熟，包括退出机制以及税务方面缺乏很明晰的规则。
就房地产行业来说，因为它受到一些政策的限制，而且属于比较敏感的行业，所以社保基金投资房地产行业的可能性会是非常小的，至少在近几年我们是很少看到。保险公司政策上已经有所放开，保险公司既然成为基金管理者比较喜欢的投资者，但是保险公司目前的问题是在国内人民币基金管理公司里，特别是房地产基金管理公司里缺乏有效的业绩，因为是一个比较新兴的行业，所以保险公司希望自己作为GP的一部分进行管理。个人投资者并不是期待着人民币基金的来源，但事实上他们现在是基金管理公司最主要的一些客户。
发展现状来看，立法的环境与政府支持方面其实已经得到很大的改善，相比于几年前。而且各地政府希望发展金融行业进行产业升级，所以政府非常有动力，为私募基金提供一些政策。比如上海的浦东、虹桥以及天津都在打造一些PE的基地。目前国内大部分房地产基金投向还是住宅开发领域，因为这个领域更加容易被投资者所接受，而且中国是一个开发市场比较缺乏成熟的物业，往往他们对GP是要求10%到20%的共同投资，目前募集两到三个月可以完成。投资人具有投资冲动，非常愿意去投资，对于风险的把握并不是很强，他们目前并不是非常成熟，大部分以个人和私人企业为主。但是我们可以看到投资人群快速成长，比如一些财富管理公司每年以30%到40%的比例进行增长。基金管理人的GP，他们目前还是以房地产开发商为主，因为房地产开发商更多的把它作为一个获得融资的渠道，所以他们非常积极的介入或者拓展人民币房地产基金业务。开发商也不愿意和第三方合作，他们更愿意和有资金渠道的公司进行合作，比如信托公司或者保险公司进行合作。另外，众多的外国基金管理公司，比如我们都开始在中国设立外币基金管理公司，为未来的发展做进一步的准备工作。
关于LP投资决策的考虑，他们更多是基于对GP团队的信任以及过去的一些业绩，在国内当然因为没有业绩的考核，更多是对于种子项目的认可，在国内GP往往是针对一两个项目进行发行的。在国外的基金里，GP和基金都要维持较长时间的调查，可能是两到三个月，费用比较高，国内的调查比较简单。通常从开始募集到最后开始LPA是一到两年的时间，在国内基本上是两个月左右，而且文件相对来说比较简单。投资决策的决定，在美元基金里面GP对投资决策有非常大的自主权，当然在一定的框架范围之内LP不参与投资决策，除非一些项目违反了LP规定范围之内，他们会额外得到LP的补偿。在人民币基金里面，往往国内投资人特别是大投资人具有决策和发言权。基金规模，美元基金会比较大，一般在两个亿美金，一般是5到6个亿，甚至最的时候在10个亿。目前国内是5到6个亿人民币之间，一些机构在发行10个亿人民币，但是我们还没有看到这样的基金。基金的年限一般是7年，而人民币基金一般是在5年以下，因为考虑到个人投资者对风险的承受能力。
- 发表于2010-11-23
？？？
- 发表于2010-11-30
研究中